Методология оценки недвижимости

Доходный подход к оценке стоимости недвижимости

Доходный подход представляет собой технологию оценки стоимости объекта, исходя из того принципа, что его стоимость непосредственно связывается с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет оцениваемый объект. Иными словами, инвестор, приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние денежные средства, в обмен на право получать будущие доходы от сдачи ее в аренду и от последующей продажи.

Оценка всех будущих доходов может быть осуществлена на основе двух основных методов:

• Ø либо с помощью метода прямой капитализации,
• Ø либо методом дисконтирования денежных потоков;

Для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения его доходности, в зависимости от конкретных обстоятельств, определяемых его характером, может быть применен как один из двух методов, так и оба метода.

Метод прямой капитализации наиболее применим к тем объектам, которые характеризуются достаточно стабильными и предсказуемыми суммами доходов и расходов и, как следствие, - стабильными и предсказуемыми чистыми доходами.

Метод дисконтирования денежных потоков наиболее применим к тем объектам, которые имеют нестабильные потоки доходов и расходов и, как следствие, - нестабильные чистые доходы.

Выбор методов расчета при оценке недвижимости доходным подходом осуществляют, исходя из соображений, что метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильно предсказуемыми суммами доходов и расходов, а метод дисконтирования ПДС более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Учитывая, что оцениваемые здания находятся состоянии пригодном к эксплуатации, учитывая также, что для сдачи их в аренду необходимо лишь время на поиск клиентуры и заключение договоров аренды, для оценки недвижимости с позиции доходности применим метод прямой капитализации. Метод капитализации позволяет оценить объект за один прямой шаг по формуле:

V = NOI/R,

где,     NOI - чистый операционный доход год;

            R     - коэффициент капитализации.

Расчет стоимости оцениваемого объекта методом капитализации подразумевает следующую последовательность:

1-й шаг:       Анализ рыночных ставок арендной платы для объектов, аналогичных оцениваемому.

2-й шаг:       Расчет базовой величины арендной платы.

3-й шаг:       Определение потенциального валового дохода на основе рыночного уровня арендной платы.

4-й шаг:       Определение эффективного (действительного) валового дохода.

5-й шаг:       Определение величины операционных расходов при условии заключения чистых договоров аренды.

6-й шаг:       Расчет величины чистого операционного дохода.

7-й шаг:       Определение коэффициента капитализации.

8-й шаг:       Расчет стоимости объекта по вышеприведенной формуле.

Для расчета базовой ставки арендной платы объекты сравнения отбираются на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, внешний вид, состояние объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств.

Далее рассчитываются совокупные расходы и определяется чистый операционный доход.

Коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения по формуле:

R = I0 + D + Кр + Кр +Ку ,

где, I0 - безрисковая ставка;

D - норма возврата;

Кл -  компенсация за низкую ликвидность;

Кр - компенсация за риск вложения в объект недвижимости ;

Ку -  компенсация за управление инвестициями.

В итоге, стоимость, полученная методом прямой капитализации, рассчитывается как чистый операционный доход, деленный на ставку капитализации.

Сравнительный  подход к оценке стоимости недвижимости

При применении этого подхода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемым объектом. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж были предприняты следующие шаги:

• изучение рынка и предложений на продажу тех объектов, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
• сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, любых условиях сделки;
• подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения;
• анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по объему передаваемых прав на оцениваемый объект, по времени продажи, по месторасположению, по физико-техническим характеристикам и условиям продажи;
• корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;
• согласование скорректированных цен сопоставимых объектов продажи и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта;
• корректировка цены продажи сравниваемого объекта (аналога) для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировке;
• оценка точности полученного результата.

Корректировка цен сопоставимых объектов производится путем внесения поправок в цены предложений сопоставимых объектов с целью приведения состояния сопоставимого объекта к состоянию объекта оценки.

Поправки разделяются на процентные и денежные. Процентные поправки - это безразмерные  коэффициенты, на которые умножается цена аналога. К процентным поправкам относятся:

• 1) Поправка на время совершения сделки;
• 2) Поправка на местоположение;
• 3) Поправка на качество;
• 4) Поправка на износ;
• 5) Поправка на размер.

Денежные поправки разделяются на абсолютные и относительные. Денежные поправки - это конкретная сумма в денежных единицах, которая либо прибавляется, либо вычитается из цены сопоставимого объекта (аналога). Относительные денежные поправки зависят от размера объекта, абсолютные денежные поправки не зависят от размера объекта, а зависят от улучшений, присутствующих или отсутствующих в аналоге по сравнению с объектом оценки.

Последовательность внесения поправок:

• 1. Необходимо для каждого из отобранных аналогов определить цену единицы сравнения;
• 2. Затем внести в стоимость единиц сравнения процентные поправки, кроме поправки на размер;
• 3. Затем внести в откорректированные цены единиц сравнения относительные денежные поправки;
• 4. Затем умножить откорректированные стоимости единиц сравнения аналогов на размер объекта оценки;
• 5. Последний шаг - внесение в откорректированные цены аналогов абсолютные денежные поправки.

Затратный подход к оценке стоимости недвижимости

Затратный подход представляет собой способ оценки имущества, базирующийся на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества с учетом всех видов износа.

Данный подход реализует принцип замещения, основывающийся на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, и исходит из того, что инвестор не заплатит за нее большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичной по назначению и качеству недвижимости в обозримый период без существенных издержек.

Затратный подход определяет стоимость путем установления затрат на приобретение земли и строительство нового имущественного объекта с эквивалентными характеристиками или затратами на приспособление старого объекта недвижимого имущества для аналогичного использования с учетом того, что затраты производятся одномоментно (без задержки).

При осуществлении затратного подхода, для расчета стоимости зданий могут быть использованы следующие методы оценки:

• Ø индексный метод;
• Ø метод стоимости воспроизводства.

Индексный метод оценки. При применении индексного метода оцен­ки осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости, остаточной стоимости или восстановительной стоимости) к современному уровню с помощью индекса (или цепочки индексов) изменения цен по соответствующей отрасли за соответствующий период.

Возможно осуществление индексирования затрат, из которых склады­вается себестоимость оцениваемого объекта. При этом используются ценовые индексы ресурсов. Если корректировалась не остаточная стоимость, а балансовая или восстановительная - тогда для определения остаточной стоимости из восстановительной стоимости вычитается суммарный износ.

Расчет стоимости оцениваемого недвижимого имущества при использовании индексного метода в рамках затратного подхода осуществляется по формуле:

S = Soст * Y,

где S - стоимость объекта на дату оценки, рассчитанная по индексному методу;

Soст - остаточная стоимость объекта оценки;

Y - индекс, учитывающий темпы инфляции.

Метод стоимости воспроизводства. Этот метод показывает оценку полной восстановительной стоимости зданий и сооружений за вычетом износа, увеличенную на стоимость земельного участка.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

• Ø определение стоимости приобретения свободного и имеющегося в распоряжении земельного участка с целью оптимального его использования;
• Ø определение восстановительной стоимости зданий и сооружений;
• Ø определение величины всех видов износа (физического, функционального и внешнего) зданий и сооружений;
• Ø уменьшение восстановительной стоимости недвижимости на сумму всех видов износа для определения ее остаточной стоимости;
• Ø определение стоимости объекта суммированием остаточной стоимости недвижимости и стоимости земли.

Восстановительная стоимость имущества, представляющая собой стоимость воспроизводства копии имущества в ценах на дату оценки.

Иначе говоря, это затраты на создание объекта недвижимости, полностью повторяющего объект оценки с учетом всех присутствующих в нем достоинств и недостатков.

При определении восстановительной стоимости недвижимости использован метод сравнительной стоимости единицы, что представляет собой оценку имущества на основе единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества.

Определение стоимости общестроительных работ по объектам недвижимости осуществляется на базе Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, Москва 1969 г., данных информационно-аналитического сборника "Индексы цен в строительстве", издаваемых «КО-ИНВЕСТ» - головного информационно-методического центра РОО. Указанные справочники подготовлены на материалах прошедших экспертизу Межрегионального научно-консультационного центра по ценообразованию в строительстве ЦНИИЭУС Госстроя России. Индексы пересчета цен использованы по данным Московского комитета государственной статистики (Госкомстат РФ).

Подбор соответствующего показателя по сборнику производится в зависимости от назначения и конструкции оцениваемого объекта, материала фундамента, стен, перекрытия, колонн, каркаса, пола, этажности, наружной и внутренней отделки, наличия элементов инженерного оборудования и др.

При условии совпадения технических характеристик стоимость единицы укрупненного измерителя оцениваемого объекта должна приниматься равной стоимости единицы укрупненного измерителя по сборнику для данного территориального пояса с учетом капитальности и климатического района.

В случае расхождения технических характеристик вводятся поправки к восстановительной стоимости в порядке, указанном в соответствующих сборниках.

Коэффициент корректировки стоимости оцениваемых зданий относительно стоимости зданий-аналогов рассчитывается на основе методики информационно-аналитического сборника "Индексы цен в строительстве", издаваемых «КО-ИНВЕСТ».

Таким образом, стоимость воспроизводства оцениваемого здания рассчитывается по формуле:

СПСВ = С 69 х V х Кгр х К2008/1969 х П * КНДС

где, СПСВ    - полная стоимость воспроизводства 1м3 инвентарного объекта в ценах на дату оценки;

               V    - строительный объем, м3;

С69      - восстановительная стоимость инвентарного объекта в уровне сметных норм и цен на 1.01.69г,

Кгр     - поправочный коэффициент для перехода к другим группам капитальности;

К2008/69 - индекс цен на февраль 2008г. в строительстве по сравнению со сметными ценами 1969 г, (источник: квартальный бюллетень "КО-Инвест");

П       - прибыль предпринимателя;

КНДС - коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость (18%).

Следующей процедурой затратного подхода является определение износа.

Износ, в общем виде, можно представить, как снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Выделяют 3 вида износа:

• 1. Физический износ - результат, как естественного физического старения имущества, так и влияния на него эксплуатационных нагрузок и внешних неблагоприятных факторов.
• 2. Функциональный износ - представляет собой снижение стоимости имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному типу имущества.
• 3. Внешний (экономический) износ - представляет собой износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации. Для решения задачи настоящей оценки, внешний износ определяется, как снижение функциональной пригодности объекта оценки, вследствие влияния внешней экономической среды, что является неустранимым фактором для его собственника, землевладельца или арендатора.

При проведении оценки объекта оценки в рамках затратного подхода, необходимо определить каждый из видов износа, и тем самым определить совокупный износ объекта оценки.

Расчет совокупного износа объекта оценки производился по следующей формуле:

Исов = 1 - ((1 - Ифиз) * (1 - Ифун) * (1 - Ивнш)),

где Исов - совокупный износ объекта оценки;

Ифиз - физический износ объекта оценки;

 Ифун - функциональный износ объекта оценки;

Ивнш - внешний (экономический) износ объекта оценки.

В итоге, восстановительная стоимость оцениваемого здания, скорректированная на все виды износа, с учетом стоимости земельного участка, приходящегося на оцениваемый объект, и будет стоимостью, полученной в результате расчетов методами затратного подхода.